導讀

為進一步規范東莞市新型產業用地管理，建立一套適應新型產業加快發展的管理機制，打造一批“生產、生活、生態”融合發展的新型產業綜合體，以高品質空間吸引創新要素加快集聚，根據市委市政府的工作部署，由市府辦政策調研科統籌、市城鄉規劃局牽頭，相關部門、鎮街和企業密切配合，經過全面深入的調研、討論、撰寫和修改，并經市委、市政府有關會議討論同意，東莞市政府于2018年9月11日正式印發了《東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。

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為使社會各界進一步了解《辦法》的導向、思路及相關主要條款，現解讀如下。

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出臺M0政策的目的 

一是促進新型產業發展、推動城市品質提升

隨著近年產業轉型升級的深入推進和周邊先進城市創新資源的加速外溢，新業態、新產業在莞迅猛發展，成為推動經濟社會發展的重要生力軍。與傳統形態的工業廠房不同，新業態、新產業的用地具有研發用途比例高、用地類型混合成分高、用地需求多元化等特征，現行部分土地供應和管理政策已無法滿足新業態、新產業的發展需求。

客觀而言，出臺新型產業用地（M0）政策，以招引規模大、效益好、運營能力強的優質平臺商進行成規模、高品質開發為主攻方向，既能夠為打造一批高品質的新型產業孵化器、加速器提供空間保障，也順應了新業態、新產業持續快速發展的市場需求，有利于進一步加快推動高質量發展，全面支撐東莞參與粵港澳大灣區和廣深港科技創新走廊建設。

二是整合現有產業政策、提高項目開發效率

2013年以來，東莞先后出臺了產業轉型升級基地、科技企業孵化器、科研用地等“類新型產業用地”政策，實施過程中取得了較好的成效。

出臺新型產業用地（M0）政策，逐步統籌整合現有的“類新型產業用地”政策，將有利于更大程度地發揮土地要素作用，推動我市新型產業加快向中高端水平邁進。

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什么是新型產業用地M0? 

新型產業用地（M0）是為適應傳統工業向高新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業等轉型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業用地（M類）中增加新型產業用地（M0），其范圍定義為融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等創新型產業功能以及相關配套服務的用地。

▲新型產業用地項目空間意向圖

新型產業用地（M0）項目用房包括產業用房和配套用房。產業用房指可用于生產、研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測等功能用途的用房。配套用房包括小型商業、配套宿舍等。

新型產業用地（M0）按產業用房使用類型分為不可分割轉讓的新型產業用地和可分割轉讓的新型產業用地。配套用房不得分割轉讓。

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核心思路和政策導向

1、堅持產業導向，鼓勵自持開發

《辦法》設置了開發主體準入認定，鼓勵有產業平臺運營經驗、自持比例高的企業進行開發，從地價等方面給予政策傾斜；對于有分割轉讓需求的企業，從稅收貢獻、二次轉讓收益上繳、履約監管等方面設定剛性條件。堅持新型產業用地（M0）配套用房不得分割轉讓的政策導向，明確產業用房分割轉讓的比例不得高于49%，防止新型產業用地（M0）項目出現房地產化傾向。

2、堅持品質導向，鼓勵規模開發

《辦法》支持以產業鏈為紐帶集中布局新產業，打造功能復合、設施共享，適宜創業、生活、交流的新型產業社區。鼓勵成規模、高品質開發，可分割M0要求用地面積在50畝及以上；用地面積少于50畝的僅限企業自用，不可分割。支持新型產業項目統一規劃、功能適當混合，打造產城人融合發展的城市綜合體。

3、堅持規劃導向，鼓勵先行先試

為充分把握廣深科技創新走廊建設和周邊先進城市創新要素外溢窗口期的機遇，《辦法》明確優先在廣深科技創新走廊、廣深高速公路兩側、市鎮聯合重點招商區域、市區和臨深片區進行先試先行，待條件成熟后再向全市鋪開。

4、堅持集約導向，鼓勵“工改M0”

重點聚焦傳統工業區功能單一、配套不完善和“工改工”市場動力不足的問題，將M0用地作為全市“工改工”、連片“三舊”改造的政策推進器，支持舊工業園活化更新，引導傳統制造業轉型升級。

《辦法》對“工改M0”實行政策傾斜：用地面積150畝及以上的城市更新單元優先納入試點范圍；“工改M0”可采取協議方式出讓；“工改M0”土地出讓年限為50年（一般出讓年限為40年）；“工改M0”補繳地價享受5折優惠；“工改M0”項目履約的財政貢獻考核標準按8折執行，等等。另一方面，對新增用地規劃為可分割M0設置了相對較高的門檻條件。

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重點條款解讀 

（一）資格準入認定（第五—九條）

新型產業項目資格準入包括選址準入和開發主體準入：

1、選址準入——市規劃部門負責

新型產業用地的布局重點考慮以下幾個因素：

一是新型產業對區位的要求，交通便捷、配套完善的區域是首選；

二是避免對城市高價值區域土地市場造成不公平競爭，市級和鎮級核心區內不布局M0，其中樞紐型軌道交通站點是指兩條或以上軌道線的交匯站點；

三是保障普通制造業發展空間，各園區、鎮街工業保護線內新型產業用地（M0）總量不超過轄區工業保護線總規模的10%，市區四個街道、松山湖高新區、濱海灣新區可適當提高比例；

四是鼓勵成片、規模開發，提高開發檔次和配套服務，同時兼顧中小企業自用型總部建設的需求。

在符合上述布局原則的基礎上，近期優先在廣深科技創新走廊、廣深高速兩側、城市更新單元、市鎮聯合重點招商區域、市區和臨深片區試行，試行時間3年，總結經驗后全市推廣。

▲M0選址示意圖

2、開發主體準入——市招商創新辦負責

綜合評估意向用地單位的產業定位、招商運營服務能力、財政貢獻等，具體細則由市招商創新辦牽頭制定。

（二）規劃設計創新（第十八條）

新產業、新業態以高端技術人才為主，要求工作環境多元化、個性化。為營造舒適宜人的創業創新空間，《辦法》在容積率、建筑高度、建筑設計規范、配套設施比例等方面進行了優化。

1、容積率方面，鼓勵較高強度開發

容積率原則上大于3.0，不超過5.0。3.0的下限較現有普通工業用地有了大幅提高，有力推動土地集約利用；5.0的上限與商業辦公用地形成級差，以減少對商業辦公市場的沖擊。

2、建筑設計方面，充分考慮新業態的使用需求

研發設計用房允許參照辦公建筑進行設計，以配合研發、創意、設計等創新型產業功能的用房需求；配套宿舍允許參照公租房標準進行設計，提供更優質舒適的住房環境，以適應高素質人才對居住品質的要求。

3、配套設施方面，支持打造配套完善的產業社區

參照深圳的做法，配套設施計容建筑面積限定在項目總計容建筑面積的30%以內，較原有幾個“類新型產業用地”政策的15%有了大幅提高。明確可設置小型商業、配套宿舍等公共服務、市政配套設施，但不得建設大型商場等，以滿足入駐企業和員工的日常配套需求。

（三）地價計算標準（第十三、十四條）

新型產業用地（M0）地價處于普通工業用地（M1）與商業辦公用地（C2）之間，與分割轉讓比例、實際出讓年限、容積率等因素相掛鉤。這樣既保障了傳統制造業的發展空間和商業辦公用地的市場價值，也有利于新型產業項目錯位發展、互為支撐，進一步激發市場動力。

經測算，不可分割轉讓的新型產業用地出讓底價約為普通工業用地的1.2—2.0倍（與容積率掛鉤）；可分割轉讓的新型產業用地地價，分割轉讓比例越大，地價越高，以招引有實力的開發主體、鼓勵更多地自持。

支持“工改M0”，“工改M0”項目補繳土地出讓金給予折半優惠。

新型產業用地與其他用地功能混合的，其地價為各類用地相應地價的總和，具體計算細則由市國土局牽頭制定。

（四）允許功能混合、支持產城融合（第十六條）

支持新型產業項目統一規劃、功能適當混合。在符合城市規劃布局原則的前提下，可在新型產業用地（M0）基礎上配置一定比例商業辦公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服務設施用地。

1、混合形式

允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓，整體辦理規劃、國土等手續，具體細則由市國土局牽頭制定。

注：工業保護線內新型產業用地（M0）配置商業辦公（C2）的，必須采用新型產業+商業辦公混合用地（M0+C2）的方式，商業辦公（C2）不能獨立地塊。

2、混合比例：以產業功能為主

3、分割要求

商業辦公（C2）和配套型住宅（R0）部分均可分割轉讓；配套型住宅（R0）的受讓人（含二次轉讓）必須是項目入駐企業，入駐新型產業（M0）和商業辦公（C2）的企業均屬于項目入駐企業。

（五）土地、產業用房貢獻（第二十一—二十四條）

新型產業用地（M0）土地價格低、開發強度大、對城市配套服務要求高。參照深圳的做法，新型產業用地項目按不同情形須無償向政府貢獻一定比例的土地或產業用房，貢獻部分免繳地價。

貢獻的土地可用于城市基礎設施、公共服務設施或保障性住房等其他公益性項目建設；貢獻的產業用房可用于市、鎮招引優質項目。貢獻土地和產業用房的交付形式、建設標準等，由市招商創新辦牽頭制定。

貢獻原則：

1、招拍掛用地：“一地一策”，在地塊公開出讓方案中明確。

2、已出讓土地改為“M0”或“M0”提高容積率：容積率3.0（含）以下部分無需貢獻，容積率3.0—5.0（含）部分按計容建筑面積的5%貢獻產業用房，容積率5.0以上部分按計容建筑面積的10%貢獻產業用房。

3、“工改M0”：貢獻不低于15%的土地。

（六）嚴控分割轉讓（第二十五、二十九、三十一條）

堅持新型產業用地（M0）配套用房不得分割轉讓的政策導向?？煞指铐椖恐蠱0部分的產業用房分割轉讓的計容建筑面積不得超過M0總計容建筑面積的49%，以保證產業園區的持續招商、持續運營和持續服務?；旌嫌玫刂械纳虡I辦公（C2）和配套型住宅（R0）部分均可分割轉讓，不受分割比例限制。

申請分割轉讓的產業建筑，其套內建筑面積不得少于2000平方米；分割單元最小面積為300平方米。

適度約束產業用房的二次轉讓，防止房地產化傾向。產業用房二次轉讓的，優先由原開發主體或政府及其產業用房管理主體按原銷售價格進行回購；放棄回購的，產業用房可在市場上進行轉讓，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳政府。

1、完成首次轉讓登記≤3年的，增值收益100%上繳；

2、完成首次轉讓登記3—5年的，增值收益50%上繳。

3、完成首次轉讓登記〉5年的，增值收益20%上繳。

（七）嚴格履約監管（第三十三—四十條）

堅持以引入產業為政策導向，在準入、簽約、二次轉讓、后續監管等環節制定了多重保障措施、加強監管，包括：實行開發主體資格準入認定；在簽訂土地出讓合同前，屬地政府與開發主體簽訂履約監管協議并繳納履約保證金；約束產業用房二次轉讓，設定優先回購權和增值收益上繳機制；成立新型產業用地項目監督小組，建立達產驗收管理制度，明確獎懲措施等。

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